Blerja e një prone në Shqipëri duhet të paraprihet nga verifikimi i pronësisë dhe i çdo barre ose kufizimi që mund të ndikojë përdorimin, transferimin ose vlerën e saj. Pamja fizike, posedimi ose deklaratat e shitësit nuk zëvendësojnë dokumentet zyrtare.
Regjistrimi kadastral rregullohet nga ligji nr. 111/2018 “Për kadastrën”, i publikuar nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës. Përpara pagesës së një kapari ose nënshkrimit të kontratës përfundimtare duhet të kuptohet saktë se çfarë është regjistruar, në emër të kujt dhe me cilat kufizime.
1. Konfirmoni pronarin dhe tagrat për shitje
Certifikata dhe kartela e pasurisë duhet të identifikojnë pronarin aktual. Kur prona vjen nga trashëgimia, bashkëpronësia, ndarja pasurore ose një prokurë, duhen kontrolluar dokumentet që mbështesin të drejtën e disponimit. Nëse shitësi është shoqëri, verifikohen edhe tagrat e përfaqësuesit dhe miratimet korporative.
2. Kontrolloni hipotekat, sekuestrot dhe të drejtat e të tretëve
Kartela e pasurisë mund të pasqyrojë hipoteka, sekuestro, kufizime, kontrata ose të drejta të tjera të regjistruara. Duhet analizuar jo vetëm ekzistenca e barrës, por edhe mënyra dhe momenti i heqjes së saj. Premtimi se hipoteka do të hiqet pas pagesës nuk është i mjaftueshëm pa një mekanizëm të sigurt kontraktor dhe bankar.
Gjithashtu duhen vlerësuar servitutet, të drejtat e kalimit, përdorimi nga persona të tretë, kontratat e qirasë dhe çdo mosmarrëveshje gjyqësore ose administrative që mund të ndikojë pronën.
3. Krahasoni dokumentet me realitetin fizik
Sipërfaqja, kufijtë, numri i pasurisë, zona kadastrale dhe lloji i pasurisë duhet të përputhen me objektin që po blihet. Mospërputhjet midis dokumenteve dhe gjendjes në terren mund të kërkojnë korrigjim, përmirësim të të dhënave ose procedura të tjera përpara transferimit.
4. Verifikoni lejet dhe statusin e ndërtimit
Për ndërtesa ose apartamente kontrollohen leja e ndërtimit, zhvilluesi, faza e regjistrimit, certifikata e përdorimit kur kërkohet dhe përputhja e njësisë me projektin e miratuar. Për prona në ndërtim, kontrata duhet të përcaktojë qartë njësinë, sipërfaqen, pjesët e përbashkëta, standardet teknike, afatet, pagesat dhe pasojat e vonesës.
5. Strukturoni pagesën dhe kontratën
Kapari, këstet dhe pagesa përfundimtare duhet të lidhen me dokumente dhe etapa të verifikueshme. Në transaksione me hipoteka ose regjistrim të papërfunduar mund të nevojiten kushte paraprake, deklarata bankare, garanci, llogari të posaçme ose mbajtje e një pjese të çmimit deri në përmbushjen e kushteve.
Kontrata duhet të përcaktojë përgjegjësinë për tatimet, tarifat, dokumentet, dorëzimin, regjistrimin dhe zgjidhjen e mosmarrëveshjeve. Për blerësit e huaj analizohen edhe kufizimet që lidhen me llojin e tokës ose strukturën e investimit.
Due diligence është proces, jo vetëm një dokument
Një ekstrakt i vetëm nuk mjafton në çdo rast. Verifikimi mund të përfshijë zinxhirin e pronësisë, dokumentet noteriale, vendimet gjyqësore, lejet, gjendjen tatimore të transaksionit dhe kontrollin e identitetit të palëve. Shtrirja e kontrollit varet nga prona dhe rreziku konkret.
Alba Legal asiston klientët vendas dhe të huaj në verifikimin juridik të pronës, rishikimin e dokumenteve, negocimin e kontratës dhe koordinimin e transferimit dhe regjistrimit.
Ky material është informues dhe nuk përbën opinion juridik për një pronë të caktuar.
